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十四年未履行完毕的房屋买卖合同纠纷

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十四年未履行完毕的房屋买卖合同纠纷

  • 发布时间:2012-08-07 00:00
  • 访问量:

【概要描述】一、卖主十多年未办理房产过户登记,买主愁容满面当事人杨玉莲是在2007年8月通过社区居委会找到我们的。她第一次见我是在律所的办公室,当时的她满面愁容,一见到我就急不可耐的表示:她在1993年买了一套雅儒路的私人房子并已入住,但是由于各种原因,卖主一直拖延办理该房产的过户登记手续,14年过去了,现在由于房价上涨,又提出来了要增加10万元的购房款才肯办理过户手续,问我这可怎么办?怎么样才能得到这个房子

十四年未履行完毕的房屋买卖合同纠纷

【概要描述】一、卖主十多年未办理房产过户登记,买主愁容满面当事人杨玉莲是在2007年8月通过社区居委会找到我们的。她第一次见我是在律所的办公室,当时的她满面愁容,一见到我就急不可耐的表示:她在1993年买了一套雅儒路的私人房子并已入住,但是由于各种原因,卖主一直拖延办理该房产的过户登记手续,14年过去了,现在由于房价上涨,又提出来了要增加10万元的购房款才肯办理过户手续,问我这可怎么办?怎么样才能得到这个房子

  • 分类:民商事案件
  • 作者:吴啸虎律师
  • 来源:
  • 发布时间:2012-08-07 00:00
  • 访问量:
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一、卖主十多年未办理房产过户登记,买主愁容满面

  当事人杨玉莲是在20078月通过社区居委会找到我们的。她第一次见我是在律所的办公室,当时的她满面愁容,一见到我就急不可耐的表示:她在1993年买了一套雅儒路的私人房子并已入住,但是由于各种原因,卖主一直拖延办理该房产的过户登记手续,14年过去了,现在由于房价上涨,又提出来了要增加10万元的购房款才肯办理过户手续,问我这可怎么办?怎么样才能得到这个房子?

   通过详谈,我逐渐了解到整个事情的全貌:杨玉莲购买的柳州市雅儒路XX号之三层半私人住宅系谢广华、吕六奇于1985年所建,各种建筑手续齐备(土地使用证号“柳国用92民字第XXXX号,建筑执照编号XXXX),但建成后未及时办理该房屋的产权初始登记。199212月,谢、吕二人与全祖寿、唐桂英签定房屋买卖合同,约定将雅儒路XX号之私人住宅以3万元卖给全、唐二人,双方于19921216到柳州市公证处对该份合同进行了公证,在全祖寿、唐桂英付清房款后,谢、吕二人即将土地使用证、建筑执照交给全祖寿、唐桂英,但是之后谢、吕二人并未及时协助全、唐二人办理房屋产权过户登记手续。19932月全祖寿、唐桂英与杨玉莲签订房屋买卖合同,将上述房屋以4万元的价格卖给杨玉莲,杨玉莲向全祖寿、唐桂英支付了四万元购房款,并于同月搬进雅儒路XX号居住至今。但由于原有合同的遗失,全祖寿、唐桂英与杨玉莲于19958月按照原合同的约定重新签订了房屋买卖合同,并于199584到柳州市第二公证处进行了公证。杨玉莲购买该套房屋后,多次找到全祖寿、唐桂英、谢广华、吕六奇协商,要求他们协助办理该房屋的初始产权登记和产权过户登记。全祖寿、唐桂英表示愿意随时履行协助义务,但是谢广华、吕六奇则找各种借口屡次拖延,不愿意协助杨玉莲办理该房屋的过户登记。在近两年杨玉莲与谢广华、吕六奇的多次协商中,随着房价的快速上涨,谢、吕二人逐渐提出了要增加购房款的要求,在2007年杨玉莲再找他们协商时,更进一步的提出了要杨玉莲多支付10万元购房款才肯办理过户登记的无理要求,否则他们将收回房屋。至此,杨玉莲从购买该房屋起到2007年已经十多年过去了,十多年来,她一家一直居住在此,却一直不能拿到该房屋的产权证,而且房子随时有被卖主收回的可能。走投无路之下,她找到我们求助,希望我们能为她主持公道,得到该房子。

  这是一个经过二次买卖,且十多年未履行完毕的比较复杂的房屋买卖合同纠纷,经过仔细、认真的法律分析后,我觉得杨玉莲应该有权获得该房屋的产权,于是接受了她的委托,向柳州市城中区法院提起了诉讼。

二、法律是公正的,法律适用却是复杂的

  20079月,我代理杨玉莲向柳州市城中区法院提起了诉讼,依法提出了如下的诉讼请求:1、请求人民法院依法确认原告(杨玉莲)购买柳州市雅儒路XX号房屋的行为合法有效,判令柳州市雅儒路XX号房屋产权(土地使用证号“柳国用92民字第06622号,建筑执照编号0001717)归原告所有。2、诉讼费用由被告承担。并向法院提交了如下的证据:前后两份买卖合同的公证书,雅儒路XX号的土地使用权证及建筑执照,杨玉莲向全、唐二人支付四万元购房款的收据,杨玉莲从1993年起即居住在雅儒路XX号的户籍证明材料。

  法院于200711月公开开庭审理了该案。在庭审中,原被告双方就该买卖合同是否有效,原告的诉讼请求是否已经超过诉讼时效,讼争的房屋应归谁所有等问题展开了针锋相对的激烈辩论。

  针对我方的诉讼请求,被告律师提出了如下的反驳意见:1、该房屋的前后两次买卖合同都是无效的,双方应该按照无效合同的规定处理,依法互相返还,即被告返还给原告四万元购房款,原告应把房子返还给被告。被告律师的理由是该房屋的前后两次买卖合同都是在谢广华、吕六奇未办理该房产产权初始登记的情况下进行的房屋买卖,根据《城市房地产管理法》第三十七条之强制性规定:“未依法登记领取权属证书的房地产,不得转让”,该房屋的两次买卖行为都是无效的,无效合同即应依据合同法关于无效合同的规定处理,双方因此而取得的财产应互相返还。2、原告的诉讼请求超过了诉讼时效,法院应依法判决驳回原告的诉讼请求。被告律师的理由是,该房屋买卖合同于1993年签订并履行,原告如果认为自己的权益受到损害,应在此后的两年内提起诉讼,而现在已经过去十四年了,已经大大超过了法律规定的诉讼时效,原告的主张已不能得到法律的保护。3、讼争的房屋应归被告所有。被告律师的理由是,确定房产的产权归属,应根据《物权法》的规定以产权登记为准,产权登记是谁的名字,就应认定谁为该房产的产权人,现该房产的土地证和建筑执照上登记的是被告谢广华的名字,就应认定该房产归被告所有,而不能认定该房产归原告所有。

  针对被告律师的代理意见,我一一指出了其在法律适用上犯的错误,及房产应归原告的理由:

  1、被告律师认为两次房屋买卖行为违反了《城市房地产管理法》第三十七条的规定,犯了法律适用上时间效力问题的错误,原告杨玉莲购买柳州市雅儒路XX号房屋的行为应合法有效。

     我国《城市房地产管理法》是于199511日实施的,对该时间点之后所发生的城市房地产买卖行为有约束力,而对1995年之前的交易行为则并不具有溯及力,不能适用于1995年之前发生的民事法律行为。而本案中的两个房屋买卖合同都是在9293年签订并履行的,也就是说该两个房屋买卖合同只能适用9293年当时有效的法律法规,而当时有效的法律法规并没有与《城市房地产管理法》第三十七条类似的规定。所以说该两个房屋买卖合同并没有违反法律的强制性规定,同时也符合《民法通则》等法律法规的规定,应为合法有效。199311月最高人民法院颁布的《最高人民法院关于印发<马原副院长在全国民事审判工作座谈会上的讲话><全国民事审判工作座谈会纪要>的通知》中对于审理房地产案件应遵循的原则,也应作为我们处理本案的一个依据,该《通知》中指出:“……(二)审理房地产案件遵循的原则……第二,依法保护合同的原则。房地产权益纠纷,大部分表现为合同纠纷。审理房地产案件,应尊重合同双方当事人的意思表示。只要双方当事人的约定不违反法律政策,不损害国家利益、公共利益和他人利益,就应维护合同的效力;一方当事人以法律没有规定为由,否认合同效力,不应予以支持。因合同履行发生纠纷,只要合同能全部履行的,就应全部履行,能部分履行的,应部分履行,不能用赔偿损失代替合同的履行。”

  2、原告的诉讼请求没有超过诉讼时效。

  我国《民法通则》中关于一般诉讼时效的规定是两年(即知道自己的民事权利受到损害后要求司法机关救济的时效是两年)。本案中买卖合同的履行主要涉及到购房款支付、房屋交付、以及办理房屋过户手续。购房款支付、房屋交付均已经在933月份得到履行。对于办理房屋过户手续的履行期限,合同文本中并没有明确规定,对此,根据一九九0年十二月五日颁布的《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见(修改稿)》第193条之规定:“因违反合同请求保护的诉讼时效,有履行期限的,从履行期限届满之日起计算;没有履行期限的,从权利人主张权利而义务人拒绝履行义务之日起计算。”对于合同的买方杨玉莲来说,因为合同没有规定办理房屋过户手续的履行期限,所以可以随时要求本案被告履行协助办理房屋过户手续的义务,只要任意两次要求被告履行义务的时间不超过两年即不超过诉讼时效。而实际上这14年来原告已经多次向房管部门提出办理产权过户登记的申请,并多次要求被告履行协助办理房屋过户手续的义务,而被告却一直无理拒绝,致使原告的权利一直处于未能实现的状态,所以本案并未超过诉讼时效。

  3、诉争房产应归原告所有。

  被告代理律师提出确定讼争房产的产权归属,应根据《物权法》的规定以产权登记为准,同样是犯了法律适用时间问题上的错误。《物权法》于2007101日实施,对93年的房屋买卖行为并不具有溯及力。9293年的房屋买卖行为只能适用当时的法律规定,而且被告已将该房屋建设的有关证明文件原件(包括土地使用权证和建筑执照)全部交到原告手里,一直以来也未能办理该房屋的产权初始登记,该房产一直没有登记的权利人。所以在该房屋建设的有关证明文件原件全部为原告所有,该房屋还没有登记的权利人,且原告已实际居住在该房屋14年的情况下,理应认定诉争房产应归原告所有,由原告独自去完成该房产的产权初始登记。

在当天法庭辩论阶段,一直在连续质疑该房屋买卖合同违法性的被告方,听我发表完上述辩论意见后,突然都集体沉默了,想不出任何的辩驳理由。

三、法院依法公正判决,原告获得了迟来的产权

  庭审结束一个月后,法院的判决如期出来了。正如我方所预料,法院完全采纳了我方的法庭辩论意见,全部支持了我方的全部诉讼请求,判决如下:柳州市雅儒路XX号房屋产权(土地使用证号“柳国用92民字第06622号,建筑执照编号0001717)归原告杨玉莲所有;诉讼费用1000元(原告已预交),由四被告共同承担。

  一审判决做出后,四个被告也心悦诚服,未提出上诉。拿到房产证的那天,杨玉莲给我发来了一个感谢的短信,感激和兴奋之情溢于其中。

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